合同纠纷中，租赁期满承租人不退房，出租人能否按合同约定的150%租金标准主张占有使用费？这起房屋租赁合同纠纷给出了明确答案。无论你是出租人还是承租人，掌握法院认定“逾期腾房使用费”的裁判逻辑，都能帮助你在合同签订和纠纷处理中占据主动。本文结合（2018）津0101民初739号判决书，逐层拆解这一核心争议焦点。
一、争议焦点：逾期腾房使用费按什么标准计算？
本案中，原告滨江金耀公司与被告水牛城公司签订的《天津市房屋租赁合同》约定，租金标准为每平方米每日1.2757元，同时约定“租赁期届满，乙方逾期返还的，自租赁期届满次日起至实际返还房屋之日期间，应按照本合同约定租金金额的150%标准向甲方支付房屋使用费（即按照每平方米每日1.91元的标准计算）”。合同到期后，水牛城公司未按期腾房，滨江金耀公司主张按每日每平方米1.91元支付占有使用费，而水牛城公司抗辩该标准过高，应参照原租金标准1.2757元计算。
这个争议焦点的实质是：合同约定的逾期腾房违约金性使用费，能否被法院全额支持？
二、法院裁判逻辑：尊重意思自治，主张过高需举证
1. 合同约定优先，使用费标准系双方真实意思表示
法院在判决书中明确指出：
“由于水牛城公司逾期腾退涉案房屋而产生使用费的计算标准，为双方在合同中自行约定，应为双方真实意思表示。”
这意味着，只要合同条款不违反法律强制性规定，法院就应当尊重当事人当初的自主安排。双方在签约时已经预见到逾期腾房可能发生的后果，并自愿约定了高于正常租金的计算标准，该标准对双方均有约束力。
2. 守约方确受损失，高于租金具备合理性
法院进一步认定：
“现因水牛城公司逾期腾退涉案房屋，滨江金耀公司确实受有损失，考虑当前市场价格，且水牛城公司未举证证明认为对该项费用标准在双方合同中约定过高的依据，故对于滨江金耀公司要求水牛城公司按照每平方米每日1.91元，面积为23624.98平方米的标准，给付其自2018年1月13日起至实际腾房日占有使用费的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。”
这透露出法院的两个核心态度：其一，逾期腾房导致出租人无法及时收回房屋另行出租，按市场行情损失往往高于原租金，150%标准并不当然过高；其二，主张违约金过高的一方负有举证责任，不能空口主张。
3. 司法实践操作方法：三步锁定胜诉
如果你是类似案件中的出租人，维权时可参考以下步骤：
- 第一步：梳理合同条款原文。将租赁合同中关于逾期返还房屋的条款单独摘出，明确约定标准（如“150%”或“每平方米每日多少元”）。
- 第二步：计算损失并准备市场依据。如需反驳对方“过高”抗辩，可准备同地段同类房屋市场租金参考、房屋空置损失说明等证据。
- 第三步：固定承租人逾期占用的事实。通过现场勘查记录、催告函、水电费单据等，证明承租人在合同到期后仍实际占用房屋。
三、延伸思考：签订合同时应注意什么？
本案的判决对合同双方均有启示：
对出租人而言，在合同中明确约定逾期腾房使用费标准至关重要。同时，建议将“逾期未腾房”写明为一种可期待的利益损失，而非单纯的违约金，以减少被调减的风险。
对承租人而言，签订合同时应审慎评估逾期腾房条款，不要以为“到时候拖着不搬，法院只会按原租金判”。如果认为标准过高，应在诉讼中主动提交市场租金数据、房屋空置情况等证据，承担举证责任，否则抗辩极易被驳回。
另外，本案还涉及一个细节：地下约800平方米面积的使用费请求被法院驳回，原因是原告未能证明《补充协议书》与主合同的关联性，且从未收取过该部分费用。这也提醒我们：合同补充协议务必明确其主从关系，并在履行中保持费用结算的一致性，否则容易产生权利真空。
四、结语
租赁合同到期后，及时腾房是承租人的法定义务。合同约定的逾期使用费标准，只要不违反法律强制性规定，法院原则上予以尊重。主张过高的一方，必须拿出扎实的证据。希望你从本案中学会合同条款的设计逻辑，也学会如何用证据说话。
作者：董志远，天津道公律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）津0101民初739号