租赁合同纠纷中，合同解除后承租人继续占用房屋，出租人能否主张占有使用费？本文通过一则真实判例，深入解析法院认定占有使用费的裁判标准与实务要点，为同类纠纷提供明确指引。
一、争议焦点：合同解除后的“占有使用费”如何认定
在租赁合同纠纷中，当法院判决解除合同后，承租人未按判决腾空房屋，出租人往往面临两难困境：一边是房屋被持续占用无法收回，一边是租金损失不断扩大。此时，出租人能否主张“占有使用费”？具体金额应如何计算？计算期间如何确定？
本文以天津市津南区人民法院（2018）津0112民初4985号民事判决书为样本，围绕上述争议焦点进行专业拆解，提供实操性解决方案。
二、裁判规则：认定占有使用费的三步方法
第一步：明确合同解除时间节点
合同解除时间是计算租金与占有使用费的分水岭。在(2018)津0112民初4985号案中，法院认定：
“原告与二被告签订的商埠二路5号楼租赁合同于2017年6月26日解除。”
本案合同解除时间基于此前生效判决（2017）津0112民初3272号民事判决书的确定。需要注意的是，该案中被告虽曾上诉、申请再审，但均被驳回，合同解除日不发生改变。
实操要点：出租人应保存好解除判决的生效证明，明确合同解除的具体日期，防止对方通过其他程序拖延时日影响权益认定。
第二步：划分租金与占有使用费的计算期间
主审法院在该案中清晰区分了两个阶段：
“原告请求二被告按租金250,000元/年的标准，支付自2017年4月1日起至2017年6月26日止的租金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。”
“二被告在合同解除后未及时腾空涉案楼房并交予原告，应向原告支付自合同解除次日即2017年6月27日起至二被告实际腾空涉案楼房并交予原告之日止的占有使用费。”
具体步骤：
- 合同解除前：按原租赁合同约定的租金标准主张欠付租金。
- 合同解除后次日：至实际腾空交房之日，主张占有使用费。
- 计算方式：以年租金250,000元为标准折算至每日。
第三步：确定占有使用费的计算标准
合同解除后，原租金条款是否仍适用？法院给出了明确回答：
“租赁合同未就合同解除后的房屋占有使用费进行约定，占有使用费按租赁合同约定的租金标准即租金250,000元/年支付为宜。”
实务价值：即便合同未约定解除后的占有使用费，法院仍以原合同租金标准作为参照。这给了出租人明确预期：在无特殊约定情况下，占有使用费=原租金标准，不必担心维权后反而“掉价”。
三、法院对被告抗辩的审查逻辑
本案中，被告主张“租赁合同并未解除”“已抗诉”等，但法院未予采纳。此外，被告提出“装修费应由原告承担”的答辩意见。对该抗辩，法院的回应值得关注：
“二被告未提交证据证明装修费的数额，故本案不予涉及。”
这一裁判逻辑提示我们：在合同纠纷中，防御方提出损害赔偿或费用主张，需要提交充分证据予以证明。仅凭口头异议而缺乏证据支撑，法院大概率不予处理。
四、实务指引与行动建议
基于本案裁判规则，出租人在面对承租人拒不腾房时，可参照以下步骤维护自身权益：
第一步：确认合同解除效力——取得生效判决书，明确合同解除时间。
第二步：计算应付金额——按解除日前主张租金、解除日后主张占有使用费，以原合同租金标准折算，计算至实际腾空交房之日止。
第三步：果断申请强制执行——本案中，合同解除判决生效后被告未腾空房屋，原告通过另案诉讼主张占有使用费获得支持。实务中也可向法院申请强制执行，通过司法强制力推动交付房屋，同时另案主张占有使用费以减少损失扩大。
第四步：注意证据保留——持续保留房屋未腾空、未交回的证据，包括现场照片、物业证明、证人证言等，作为计算占有使用费截止日期的依据。
五、延伸思考
需要注意的是，“占有使用费”不等于“违约金”，两者性质不同。占有使用费属于对房屋实际使用价值的返还，不具惩罚性。
针对此类情况，出租人还可关注以下策略：在签订合同时明确约定合同解除后占有使用费的计算标准及支付方式；及时申请财产保全；合同解除后尽快收回房屋控制权，避免损失无限扩大。
作者：董志远，天津道公律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2018）津0112民初4985号