在合同纠纷中，合同变更的效力认定往往决定案件最终走向。本文以一则由房屋买卖转化而来的民间借贷纠纷判决为例，剖析购房款如何通过当事人合意转化为借款，以及第三人在还款协议上签字确认债务的行为如何构成债务加入，为处理类似合同变更与债务承担问题提供实务指引。
一、案情概要：从房屋买卖到民间借贷的转化
原告李某某与被告王某某原系房屋租赁关系。2015年9月，双方签订《房屋买卖合同》，原告支付购房款70万元。后因该房屋已另售他人，合同目的无法实现，双方协商不再履行买卖合合同，将已付购房款转化为借款，并由王某某出具借条。此后，王某某与孙某某又多次与原告签订《还款协议》。法院最终判决王某某、孙某某共同偿还借款62万元及相应利息。
判决书中明确认定：“经双方确认《房屋买卖合同》不再履行，已经给付的700000元的房款转化为借款，被告王某某为此出具借条予以确认，其后原、被告针对还款又多次签订《还款协议》。”
二、争议焦点：合同变更与债务加入的法律认定
（一）房屋买卖合同关系能否转化为民间借贷关系？
本案核心争议之一，是双方将购房款转化为借款的行为是否有效。合同变更需要当事人协商一致，且不违反法律强制性规定。法院在判决书明确指出：
“上述行为系原告与二被告对合同的变更，经变更，合同性质由房屋买卖合同关系转化为民间借贷法律关系，款项性质由购房款转化为借款。该变更系双方真实意思表示，不违反法律、法规强行性规定，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。”
这一认定确认了合同变更的效力。实务中操作此类转化时，可参考以下步骤：
- 确认原合同无法履行：如本案中房屋已出售给他人，导致买卖合同目的落空。
- 达成书面转化合意：通过借条、还款协议等书面文件，明确将原款项性质变更为借款。
- 固定债务要素：写明借款金额、还款期限、利息标准，避免后续产生争议。
- 保留履行痕迹：保存收条、转账记录、协议原件等证据，形成完整证据链。
（二）被告孙某某未在借条上签字，为何承担共同还款责任？
另一争议焦点是孙某某的还款责任。孙某某最初未在借条上签字，但法院判决其承担共同还款责任。关键在于2016年9月6日的一份《还款协议》——该协议由原告与王某某、孙某某共同签订，并确认“欠乙方人民币62万元整”。法院据此认定：
“在原告与二被告2016年9月6签订的最后一份《还款协议》中，二被告确认欠原告款项为620000元。二被告向原告借款后理应按约定及时、足额的偿还原告借款。”
孙某某虽非原始借款人，但通过后续协议以债务人身份签字确认债务，构成债务加入，即第三人加入既有债务关系，与债务人共同承担清偿义务。操作要点如下：
- 审查协议中的身份表述：确认签字人是作为“甲方”“债务人”还是“担保人”。
- 核对债务数额与清偿意思：协议中是否明确承认欠款数额及还款义务。
- 结合履行行为判断：是否实际参与还款、作出还款承诺等。
三、实务启示与操作要点
- 书面合同变更必不可少：口头协商难以举证，务必通过书面协议固化双方合意。
- 明确签字主体的责任性质：若希望第三人共同还款，应让其明确以“债务人”身份签字，或注明“债务加入”“共同偿还”等词语。
- 利息约定需合法：本案中法院依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，支持了年利率24%以内的利息约定，但需注意借款本金和利息责任主体的区分。
合同纠纷的防范胜于救济。当交易结构发生变化时，应及时通过书面协议固定权利义务，避免因约定不明引发诉讼。若您正面临类似合同变更或债务加入问题，建议携带相关证据咨询专业律师，以确定最优维权路径。
作者：董志远，天津道公律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2016）津0116民初30867号