在房屋买卖合同纠纷中，买方支付定金后遭遇卖方毁约，往往面临一个核心困惑：已经主张双倍返还定金，还能否再要求赔偿房价上涨的差价损失？本文以天津市津南区人民法院（2017）津0112民初390号民事判决书为样本，聚焦“定金罚则与实际损失赔偿并用”这一争议焦点，剖析裁判规则，并提供具体的索赔方法与步骤，帮您在维权时算清每一笔账。
一、争议焦点：定金与损失赔偿能否“既罚又赔”？
2016年9月20日，买方任某与卖方甄某及第三人某房屋信息咨询部签订《房屋买卖居间合同》，约定购买总价400000元的房屋。任某依约支付定金30000元，并支付中介费6400元。然而，到了双方约定去房管局签署买卖协议的日子，甄某未到场，并明确表示不再出售房屋。任某遂诉请解除合同、双倍返还定金60000元，并赔偿房屋差价损失（后经评估为88400元）及中介费损失。
判决书明确指出：“原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》依法成立，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。现被告明确表示不再出售房屋，原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。” 可见，违约事实一旦固定，合同解除并无悬念，真正需要深究的是损失赔偿的计算方法。
二、法院认定：两者可并用，但总和不得高于实际损失
在确定了违约事实后，法院将房屋差价损失的赔偿与定金罚则的适用放在同一框架下处理。判决书写道：
“原告同时主张定金罚则及实际损失的,定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，本院已支持了双返定金，故被告应赔偿的实际损失额中应减去30000元，应赔偿31880元（61880－30000）。”
这一表述包含三层逻辑：
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房屋差价损失需要司法评估：法院依法委托评估公司对违约时点的房屋市场价格进行评估，价格为488400元，减去合同价款400000元，确认差价损失为88400元。
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实际损失按综合因素酌定：并非所有差价都由违约方承担。判决书原文强调：“结合本合同履行后可以获得的利益（房屋涨幅差价）、涉案房屋所属区域实际情况、守约方的履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，对原告实际损失额确定为房屋涨幅差价的70%。” 即实际损失额为88400×70%＝61880元。
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定金罚则部分要从损失赔偿中扣减：双倍返还定金60000元中，属于“罚则”性质的额外部分是30000元（双倍中超出原定金的部分）。为避免“定金+赔偿”总额超过实际损失，法院在61880元中扣除了这30000元，最终判决被告再赔偿31880元。同时，中介费损失6400元因有票据为凭，另行支持。
三、实务方法与步骤：守约方应这样做
如果您正在面临类似纠纷，可以按以下步骤操作：
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立即固定证据：保存好《房屋买卖居间合同》、定金收条、中介服务费收据以及能够证明对方明确表示毁约的录音、微信聊天记录等。本案中，买方提供的“录音光盘1份”就是证明被告不再出售的关键证据。
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同时提出定金和损失赔偿请求：不要为了“求稳”只主张双倍返还定金，而要一并提出房屋差价损失、中介费损失等。在起诉时，可申请对违约时点房屋市场价格进行司法鉴定，评估费最终由败诉方承担。
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精确计算可主张总额：遵循“实际损失（差价损失×法院酌定比例＋其他损失）－ 定金罚则部分 = 可再获赔偿额”的公式。若实际损失低于定金罚则，则只能选择定金；若实际损失高于定金罚则，则可主张补足差额。
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关注诉讼费用负担：本案判决“案件受理费2198元、评估费4000元，由被告承担”，违约方不仅要赔偿损失，还要承担维权成本，这极大增强了守约方的权利保障。
四、延展：别让“计算误区”削弱您的胜果
实践中，许多当事人误以为“双倍返还定金”与“损失赔偿”只能二选一，结果损失了大量权益。需要明确，法律并未禁止二者并用，只是设置了“总和不得高于实际损失”的上限。此外，合同若同时约定了违约金与定金，守约方只能择一主张；但损失赔偿不受该限制，仍可在定金罚则不足时补充主张。个案中，法院酌定损失比例、认定“实际损失”的范围存在裁量空间，因此证据越扎实，谈判和诉讼的主动性越强。如果您已陷入此类纠纷，请带上合同、付款凭证和沟通记录，尽快咨询专业律师，定制您的维权方案。
作者：董志远，天津道公律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2017）津0112民初390号